قوانین خرید خانه در دبی با بازنگری‌های جدید، برای خریداران بین‌المللی شفاف‌تر شده است. این تغییرات شامل گسترش مناطق مالکیت آزاد، الزامات شفافیت پرداخت‌ها و ارتقای مسیریابی دریافت ویزا از طریق سرمایه‌گذاری ملکی می‌شوند. در این مطلب، قصد داریم تا با همراهی محمد  قتالی، این قوانین جدید را بررسی کنیم و ببینیم که خریداران ایرانی چگونه می‌توانند با آگاهی کامل و مطمئن وارد بازار املاک دبی شوند.

جدیدترین قوانین خرید خانه در دبی

بازار املاک دبی در حال تغییر بوده است و حالا در سال ۲۰۲۵، با دستورالعمل جدید بانک مرکزی امارات و به‌روزرسانی‌های DLD، قوانین مهمی برای خرید خانه وضع کرده است:

هزینه‌های پیش‌پرداخت و وام مسکن

از ۱ فوریه سال ۲۰۲۵، بانک‌ها دیگر نمی‌توانند هزینه‌های ثبت ملک در Dubai Land Department یا DLD و کمیسیون کارگزار را در وام مسکن لحاظ کنند.این بدان معناست که علاوه بر پیش‌پرداخت معمول (۲۰ تا ۳۰٪ ارزش ملک)، شما باید حدود ۴٪ برای ثبت ملک و ۲٪ برای کمیسیون کارگزار کنار بگذارید. بنابراین خریداران باید بودجه خود را دقیق محاسبه کنند تا در میانه معامله با کمبود نقدینگی مواجه نشوند.

الزام حساب بانکی برای خریداران خارجی

خریداران خارجی موظف‌اند حساب بانکی در امارات افتتاح کنند که نامشان با سند مالکیت مطابقت داشته باشد. این قانون باعث می‌شود تمامی تراکنش‌ها شفاف و قابل ردیابی باشند و از استفاده حساب‌های واسطه‌ای برای انتقال وجوه جلوگیری شود.

مقررات پروژه‌های پیش‌فروش (Off‑plan)

برای خرید واحدهای پیش‌فروش، وجوه باید در حساب Escrow نگهداری شود که تحت نظارت DLD یا RERA است و پروژه‌ها باید گواهی ثبت و برنامه زمان‌بندی ساخت داشته باشند.

با این شرایط خرید خانه در دبی، خریداران با ریسک کمتری وارد پروژه‌های پیش‌فروش می‌شوند، زیرا هیچ پولی بدون پیشرفت واقعی ساخت آزاد نمی‌شود. برنامه زمان‌بندی پرداخت‌ها معمولا به مراحل ساخت متصل است، بنابراین شما فقط برای بخش‌هایی از پروژه که تکمیل شده‌اند پرداخت می‌کنید.

شفافیت و ثبت دیجیتال

ثبت مالکیت و انتقال سند در دبی به صورت دیجیتال انجام می‌شود و داده‌های معاملات به‌صورت شفاف منتشر می‌شوند. این سیستم دیجیتال، فرآیند ثبت را سریع‌تر و مطمئن‌تر کرده و امکان بررسی قیمت‌ها و معاملات مشابه را قبل از خرید فراهم می‌کند.

قوانین ضد پولشویی و احراز هویت (KYC)

تمامی فعالان بازار املاک موظف‌اند هویت خریدار و منبع سرمایه را بررسی کنند. این قانون برای جلوگیری از پولشویی و فعالیت‌های غیرقانونی وضع شده و شامل تمامی تراکنش‌ها و خریدهای ملکی است. برای خریداران خارجی، ممکن است مدارک بیشتری درخواست شود، از جمله صورتحساب‌های بانکی، مدارک مالیاتی و اثبات منبع سرمایه.

ویزای طلایی و حداقل سرمایه

برای بهره‌مندی از ویزای ۱۰ ساله سرمایه‌گذاری، باید ملکی با حداقل ارزش ۲ میلیون درهم خریداری کنید. این ملک می‌تواند یک ملک یا چند ملک ترکیبی باشد. مزیت این قانون این است که علاوه بر سرمایه‌گذاری، شما یا خانواده‌تان می‌توانید از مزایای اقامت بلندمدت در امارات بهره‌مند شوید. برای خرید ویلا در دبی از اینجا https://qattali.com/services/buy-villa-in-dubai/ اقدام کنید.

قوانین عمومی خرید خانه در دبی

قوانین خرید ملک در دبی برای خریداران داخلی و خارجی اهمیت بالایی دارد؛ البته در سال‌های اخیر، دولت دبی با به‌روزرسانی مقررات، تلاش کرده امنیت معاملات را افزایش دهد.

مالکیت آزاد و اجاره بلندمدت

در دبی، خارجی‌ها می‌توانند در مناطق مشخص شده مالکیت آزاد (Freehold) داشته باشند، به این معنی که مالکیت کامل ملک برای همیشه به نام شما ثبت می‌شود. همچنین برخی مناطق امکان اجاره بلندمدت (Leasehold) تا ۹۹ سال را دارند، که بیشتر مناسب سرمایه‌گذاری یا استفاده کوتاه‌مدت است.

هزینه‌ها و عوارض ثبت

برای ثبت ملک در دبی باید هزینه‌های جانبی را در نظر بگیرید:

• ۴٪ قیمت ملک برای ثبت در Dubai Land Department
• هزینه کمیسیون کارگزار یا مشاور املاک (حدود ۲٪)

مدارک مورد نیاز و فرآیند خرید

برای خرید ملک، مدارکی مانند پاسپورت و مدارک شناسایی، توافق‌نامه فروش (SPA)، سند مالکیت یا Title Deed، گواهی NOC  یا No Objection Certificate از توسعه‌دهنده مورد نیاز هستند. اگر از وام بانکی استفاده می‌کنید، مدارک مالی و بانکی نیز بررسی خواهد شد.

مشاوران و توسعه‌دهندگان دارای مجوز

تمامی مشاوران املاک و توسعه‌دهندگان باید مجوز رسمی از RERA داشته باشند تا شفافیت معامله تضمین شود.

مزایای ویزای سرمایه‌گذاری

یکی از جذاب‌ترین مزایای خرید ملک در دبی، امکان اخذ ویزای سرمایه‌گذاری است. اگر ملکی با ارزش حداقل ۲ میلیون درهم خریداری کنید، ممکن است ویزای ۱۰ ساله برای شما یا خانواده‌تان صادر شود. این ویزا امکان اقامت بلند مدت را فراهم می‌کند.

قوانین خرید ملک در دبی برای انواع مالکیت (اجاره و آزاد)

در دبی چندین نوع مالکیت برای املاک وجود دارد: مالکیت آزاد (Freehold) و مالکیت اجاره بلندمدت (Leasehold). هر کدام مزایا و محدودیت‌های خود را دارند:

مالکیت آزاد (Freehold)

مالکیت آزاد به شما امکان می‌دهد که مالک کامل ملک و زمین زیر آن باشید و نام شما در سند مالکیت ثبت شود. این نوع مالکیت در مناطقی که برای خارجی‌ها تعیین شده، امکان‌پذیر است.

مزایا:

• مالکیت دائمی و امنیت بالای سرمایه‌گذاری
• امکان فروش، اجاره، بازسازی و انتقال به ارث
• ارزش سرمایه‌گذاری بالا و رشد بالقوه بهتر
• مناسب برای دریافت اقامت یا ویزای سرمایه‌گذاری

معایب:

• هزینه خرید بالاتر نسبت به مالکیت اجاره‌ای
• مسئولیت نگهداری و هزینه‌های سرویس بر عهده مالک است

مالکیت اجاره بلندمدت (Leasehold)

در مالکیت اجاره‌ای، شما حق استفاده از ملک را برای یک دوره مشخص (تا ۹۹ سال) دارید، اما زمین زیر ملک متعلق به مالک اصلی است.

مزایا:

• هزینه اولیه پایین‌تر و ورود آسان‌تر به بازار
• مناسب برای سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت یا اقامت موقت
• برخی هزینه‌های نگهداری عمده بر عهده مالک اصلی است

معایب:

• مالکیت محدود به مدت قرارداد و وابسته به تمدید آن
• محدودیت در بازسازی، فروش یا اجاره مجدد
• ارزش ملک ممکن است با نزدیک شدن به پایان دوره کاهش یابد.

جدول مقایسه مالکیت آزاد (Freehold) و مالکیت اجاره‌ای (Leasehold)

محدودیت های خرید ملک در دبی برای اتباع

خرید ملک در دبی قوانین و محدودیت‌هایی دارد که هر خریدار باید از آن‌ها آگاه باشد. این موارد عبارتند از:

مناطق مجاز برای خرید

اتباع خارجی تنها می‌توانند در مناطق تعیین‌شده برای مالکیت آزاد (Freehold Zones) اقدام به خرید انواع‌ملک کنند (برای کسب اطلاعات بیشتر، به صفحه https://qattali.com/services/penthouse/ مراجعه  فرمایید).

سن قانونی و مدارک هویتی

خریدار باید حداقل ۲۱ سال سن داشته باشد و پاسپورت معتبر ارائه دهد. اگر کمتر از ۲۱ سال دارید، امکان مالکیت وجود دارد، اما باید با نماینده قانونی (قیم/ولی) اقدام شود که کمی پیچیده است.

نوع مالکیت مجاز

مناطقی که برای خارجی‌ها محدودیت دارد، معمولا فقط حق استفاده محدود وجود دارد و مالکیت کامل ثبت نمی‌شود.

هزینه‌ها و ثبت اسناد

خریداران خارجی موظف‌اند هنگام خرید، هزینه‌های ثبت ۴٪ از ارزش ملک و هزینه کمیسیون کارگزار یا مشاور املاک را پرداخت کنند.

اقامت و مزایا

اگرچه برای خرید ملک نیاز به ویزای اقامت نیست، اما برای بهره‌مندی از برخی مزایا مانند ویزای سرمایه‌گذاری ممکن است ارزش ملک یا شرایط خاصی الزامی باشد.

آشنایی با مراحل خرید خانه در دبی برای ایرانیان

برای خرید خانه در دبی بهتر است که قبل از هر چیزی، این مراحل را بشناسید:

مشخص کردن هدف و بودجه

قبل از هر کاری، هدف خود را از خرید ملک مشخص کنید: زندگی، اجاره کوتاه‌مدت یا سرمایه‌گذاری بلندمدت. سپس بودجه کل را تعیین کنید: قیمت ملک + هزینه‌های جانبی. البته امکان خرید ملک تجاری هم در دبی وجود دارد، برای اطلاعات بیشتر، وارد https://qattali.com/services/buying-commercial-property-in-dubai/ شوید.

انتخاب منطقه و ملک مناسب

دبی مناطق متنوعی دارد، علاوه‌بر آن، هنگام انتخاب، نه تنها ظاهر ملک، بلکه دسترسی به خدمات، زیرساخت‌ها و روند افزایش ارزش منطقه را هم بررسی کنید. برای کسب اطلاعات دقیق‌تر برای خرید، قیمت ملک به درهم، دلار و تومان وارد لینک https://qattali.com/services/buy-house-in-dubai/ شوید.

مذاکره و ارائه پیشنهاد

وقتی ملک مورد نظر را پیدا کردید، وارد مذاکره شوید: قیمت نهایی، مبلغ پیش‌پرداخت و شرایط پرداخت را مشخص کنید.

امضای قرارداد رسمی

در این مرحله SPA یا MOU امضا می‌شود و تمام جزئیات خرید ثبت می‌شود: مبلغ پیش‌پرداخت، مراحل پرداخت، حقوق و تعهدات طرفین. هر جمله قرارداد را دقیق مطالعه کنید.

بررسی قانونی و دریافت تاییدیه‌ها

قبل از انتقال مالکیت بررسی کنید ملک در منطقه مجاز برای خارجی‌ها قرار دارد، گواهی No Objection Certificate یا NOC از توسعه‌دهنده دریافت شود. همکاری با مشاور املاک دارای مجوز RERA برای کاهش ریسک‌ها الزامی است.

تامین مالی و وام بانکی (در صورت نیاز)

اگر قصد دارید وام بگیرید، پیش‌تایید دریافت کنید و مدارک مالی را آماده کنید. شرایط وام برای خارجی‌ها سخت‌تر است، پس برنامه‌ریزی از قبل ضروری است.

انتقال مالکیت و ثبت سند

ابتدا باید تسویه‌حساب نهایی و پرداخت هزینه‌های جانبی را انجام دهید، سپس معامله را به‌صورت رسمی در DLD ثبت کرده و درنهایت نسبت‌به صدور و دریافت Title Deed اقدام نمایید.

هزینه‌های جانبی

هزینه‌های جانبی شامل ۴٪ از ارزش ملک برای ثبت در DLD و هزینه کمیسیون مشاور املاک، ارزیابی، خدمات حقوقی و… هستند.

استفاده یا اجاره ملک

در نهایت، ملک شما آماده شده و برای استفاده شخصی یا اجاره به سایر افراد در دسترس شما قرار خواهد گرفت.

مدارک مورد نیاز برای خرید خانه در دبی

اگر قصد خرید ملک در دبی را دارید، داشتن مدارک درست و کامل باعث می‌شود فرآیند خرید سریع و بدون مشکل پیش برود. این مدارک برای همه خریداران خارجی، از جمله ایرانیان، کاربرد دارد:

1. مدارک هویتی: پاسپورت معتبر خریدار، برای ثبت هویت و انجام معامله الزامی است. اگر در امارات اقامت دارید: کپی ویزای اقامت و Emirates ID.
2. مدرک محل سکونت: قبض خدمات شهری یا صورت‌حساب بانکی که آدرس محل سکونت شما را تایید کند.
3. مدارک مالی: صورت‌حساب بانکی یا مدارکی که نشان دهد بودجه لازم برای خرید ملک را دارید.
4. اسناد ملک: سند مالکیت قبلی (Title Deed) یا مدرکی که نشان دهد ملک مشکلی از نظر حقوقی ندارد/ گواهی «بدون اعتراض» (No Objection Certificate – NOC) از توسعه‌دهنده یا مالک قبلی در صورت نیاز/ قرارداد فروش رسمی مانند Sales & Purchase Agreement یا Memorandum of Understanding
5. مدارک نمایندگی (در صورت استفاده از وکالت): اگر با وکالتنامه (Power of Attorney) اقدام می‌کنید، ارائه این مدرک الزامی است.

برای اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌توانید با محمد قتالی ( https://qattali.com/ ) مشاور سرمایه گذاری و خرید ملک در دبی مشورت کنید.

هزینه های خرید خانه در دبی

خرید ملک در دبی تنها به قیمت ملک محدود نمی‌شود. برای برنامه‌ریزی بودجه، باید هزینه‌های جانبی و اداری را در نظر بگیرید.

هزینه ثبت مالکیت

هزینه اصلی هنگام خرید ملک، پرداخت به Dubai Land Department یا DLD است که معمولا حدود ۴٪ از قیمت ملک است. هزینه‌های اداری برای ملک‌های کم‌قیمت‌تر حدود ۲،۰۰۰ درهم + ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده (VAT) و برای ملک‌های گران‌تر حدود ۴،۰۰۰ درهم + ۵٪ VAT است.

کمیسیون مشاور املاک

اگر از مشاور یا کارگزار استفاده می‌کنید، باید کمیسیون آن را پرداخت کنید. این مبلغ معمولا ۲٪ از قیمت ملک + ۵٪ VAT است و می‌تواند بسته به توافق طرفین کمی تغییر کند.

هزینه‌های مربوط به وام بانکی (در صورت نیاز)

اگر قصد دارید بخشی از مبلغ خرید را از طریق وام تأمین کنید، هزینه‌های زیر را در نظر بگیرید:

• ارزیابی ملک: حدود ۲،۵۰۰ تا ۳،۵۰۰ درهم
• ثبت وام (Mortgage Registration Fee): حدود ۰٫۲۵٪ از مبلغ وام + ۲۹۰ درهم
• هزینه تنظیم وام بانک (Arrangement Fee): معمولا ۱٪ از مبلغ وام + VAT

هزینه‌های جانبی دیگر

صدور سند مالکیت (Title Deed)، خدمات آب، برق و گاز و شارژ ساختمان یا ویلا (DEWA) و بیمه ملک و هزینه‌های سرویس نگهداری ساختمان از جمله هزینه‌های جانبی هستند.

مالکیت فری هولد و لیز هولد چه تفاوتی در قوانین مالکیت ملک دارند؟

در مالکیت فری هولد، با خرید ملک، کل ملک و زمین زیر آن را صاحب می‌شوید. نام شما در سند رسمی ملک (Title Deed) ثبت می‌شود و این یعنی قدرت کامل دارید تا ملک را بفروشید، اجاره دهید، تغییر دهید یا حتی به فرزندان خود منتقل کنید.

در مالکیت لیز هولد، شما حق استفاده از ملک را برای یک بازه زمانی مشخص دارید (تا ۹۹ سال)، اما زمین زیر ملک همچنان متعلق به مالک اصلی باقی می‌ماند. در پایان دوره اجاره، مالکیت ممکن است به مالک اصلی بازگردد، مگر اینکه قرارداد تمدید یا توافق جدیدی انجام شود.